Um casal brasileiro, não residente nos EUA, nos procurou para estruturar a compra de uma casa na Flórida. Parte do trabalho, ainda antes do fechamento, foi mapear o dia da saída: quando decidirem vender, o comprador será obrigado a reter uma fatia do preço total — não do lucro. Essa regra tem nome: FIRPTA.
[IRS] A FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) determina que, na venda de imóvel americano por pessoa estrangeira, o comprador retenha, em regra, 15% do valor bruto da venda (IRC §1445) e recolha esse valor ao IRS. A retenção não é o imposto final: o tributo verdadeiro incide sobre o ganho líquido, apurado depois na declaração de não residente (Form 1040-NR) — e, se a retenção superar o imposto devido, a diferença pode ser restituída. Em certos cenários, é possível reduzir a retenção antes do fechamento, com o Form 8288-B. [RFB] E, do lado brasileiro, o ganho da mesma venda entra no seu IRPF — com uma mudança recente e relevante na variação cambial. Este artigo percorre o caminho completo.
O que é a FIRPTA e por que a retenção incide sobre o preço total?
[IRS] A FIRPTA existe porque o IRS não tem como cobrar depois um vendedor que já saiu do país com o dinheiro. A solução foi transformar o comprador em agente de retenção: quem adquire um U.S. real property interest de pessoa estrangeira deve reter 15% do amount realized — o valor total da operação, incluindo dívidas assumidas pelo comprador — e recolhê-lo com os Forms 8288 e 8288-A em até 20 dias do fechamento (IRC §1445; Treas. Reg. §1.1445-1). Se não retiver, o próprio comprador responde pelo imposto, com juros e multa. Por isso, nenhuma title company fecha a operação sem resolver a FIRPTA. Importante: “estrangeiro” aqui é status fiscal, não migratório — quem é residente fiscal americano (green card ou presença substancial) não sofre a retenção e entrega ao comprador uma declaração de não estrangeiro (non-foreign affidavit).
A retenção de 15% é o imposto que eu devo?
[IRS] Não — e essa é a distinção que mais muda o resultado financeiro. A retenção incide sobre o preço bruto; o imposto de verdade incide sobre o ganho (preço de venda menos custo de aquisição e despesas admitidas), tratado pelo IRC §897 como renda efetivamente conectada (ECI) e tributado em alíquotas graduadas — para ganhos de longo prazo de pessoa física, em regra 15% ou 20%, conforme a faixa. Um exemplo ilustrativo: imóvel vendido por US$ 500 mil, com custo de US$ 350 mil, gera retenção de US$ 75 mil (15% × 500 mil), mas o ganho tributável é de US$ 150 mil — imposto na casa de US$ 22 mil a 30 mil, conforme o caso. A diferença fica com o IRS até que você a peça de volta pela via correta: o Form 1040-NR.
Quando a retenção pode ser menor — ou nem existir?
[IRS] Há três portas principais. Primeira: se o comprador é pessoa física, vai usar o imóvel como residência e o preço não passa de US$ 300 mil, a retenção pode ser dispensada por completo — desde que o comprador (ou família) tenha planos concretos de morar no imóvel em pelo menos metade dos dias de uso nos dois primeiros anos. Segunda: no mesmo cenário de uso residencial, se o preço fica entre US$ 300 mil e US$ 1 milhão, a alíquota de retenção cai de 15% para 10%. Note que as duas dependem de fatos do comprador, que o vendedor não controla — e o comprador precisa aceitar o risco de atestar isso. Terceira, essa sim nas mãos do vendedor: o withholding certificate do Form 8288-B, que ajusta a retenção ao imposto que será efetivamente devido.
Como funciona o Form 8288-B na prática?
[IRS] O Form 8288-B é um pedido formal ao IRS (procedimento da Rev. Proc. 2000-35) para que a retenção seja reduzida ao imposto real da operação — útil quando o ganho é pequeno em relação ao preço, ou quando há prejuízo. Três pontos práticos decidem o jogo. Prazo: o IRS responde, em geral, em cerca de 90 dias de uma aplicação completa; o pedido deve ser protocolado até a data do fechamento. Efeito no fechamento: se o pedido está pendente no dia da venda, o comprador ainda retém os 15%, mas o valor fica segurado (em geral em escrow) e só é recolhido — no montante aprovado — em até 20 dias após a decisão do IRS. Documentação: todos os envolvidos precisam de número fiscal americano; o vendedor brasileiro sem SSN pode requerer o ITIN enviando o Form W-7 junto com o próprio 8288-B. Aplicação incompleta é a causa número um de atraso e indeferimento.
Como declaro a venda no Form 1040-NR e recupero o excesso?
[IRS] A retenção não dispensa a declaração: o Treas. Reg. §1.1445-1(f) exige que o vendedor estrangeiro apresente o Form 1040-NR do ano da venda, apure o ganho real e credite a retenção contra o imposto devido, anexando a cópia B do Form 8288-A carimbada pelo IRS como prova. Se a retenção superou o imposto, o excesso vem como restituição — que só é liberada depois do processamento da declaração. É aqui que muita gente deixa dinheiro parado nos EUA: sem 1040-NR, não há devolução; sem o 8288-A carimbado (ou, na falta dele, a documentação de fechamento que comprove a retenção), o crédito trava. Quem vendeu imóvel que já foi sua residência principal por 2 dos últimos 5 anos pode ainda avaliar a exclusão do IRC §121 — disponível também a não residentes, com teto individual de US$ 250 mil de ganho no 1040-NR.
E do lado brasileiro: o que muda no meu IRPF?
[RFB] Se você é residente fiscal no Brasil, a Receita Federal tributa a sua renda mundial — e o ganho na venda do imóvel americano entra na apuração de ganho de capital (programa GCAP), com alíquotas progressivas de 15% a 22,5% conforme o tamanho do ganho (art. 21 da Lei 8.981/95) e recolhimento até o último dia útil do mês seguinte à venda. Duas atualizações importantes. Primeira: desde 01/01/2024, pela Lei 14.754/2023 e pela IN RFB 2.180/2024, a variação cambial passou a compor o ganho — a antiga isenção para bens adquiridos com rendimentos em moeda estrangeira deixou de valer para vendas a partir dessa data. Segunda: não há tratado amplo de bitributação entre Brasil e EUA, mas a Receita Federal reconhece a reciprocidade de tratamento — o imposto de renda federal americano efetivamente pago sobre o ganho (o apurado no 1040-NR, não a retenção bruta) pode, observadas as condições e a comprovação exigidas, ser compensado no cálculo brasileiro, dentro do limite do imposto devido aqui sobre o mesmo ganho. A coordenação entre as duas declarações — e a prova documental do imposto americano — é o que evita pagar duas vezes. O caminho é parecido com o que já mostramos para quem estrutura investimentos nos EUA por meio de uma LLC: cada lado tem a sua regra, e é a visão conjunta que fecha a conta.
Perguntas frequentes
A retenção FIRPTA vale mesmo se eu vender com prejuízo?
[IRS] Em regra, sim — a retenção incide sobre o preço bruto, não sobre o ganho. Com prejuízo, o imposto final tende a ser zero, mas a recuperação depende do Form 1040-NR (ou de um 8288-B aprovado antes do fechamento, que pode reduzir a retenção a zero nesse cenário).
Tenho green card, mas moro no Brasil. A FIRPTA me alcança?
[IRS] O green card, enquanto válido, em regra mantém você como residente fiscal americano — e residente fiscal não sofre FIRPTA, mas declara o ganho no Form 1040 comum, com a renda mundial. A situação de quem tem green card e vive fora dos EUA merece análise própria antes de qualquer venda.
O imposto que paguei nos EUA abate o que devo no Brasil?
[RFB] Pode abater, pela reciprocidade reconhecida pela Receita Federal — mas o que se compensa é o imposto federal americano efetivamente devido sobre o ganho, com comprovação na forma exigida, e até o limite do imposto brasileiro sobre esse mesmo ganho. Não é automático: depende de documentação e de coordenação entre as declarações.
Quanto tempo leva para receber a restituição da retenção?
[IRS] Pelo caminho do 1040-NR, a devolução vem após o processamento da declaração do ano da venda — o que pode significar muitos meses com o capital parado. O Form 8288-B, protocolado antes do fechamento, é a forma de encurtar esse ciclo quando o cenário permite.
Atualizado em julho/2026 — regras vigentes em 2026.
O que fazer se você vai vender (ou acabou de vender) um imóvel nos EUA
- Levante o custo de aquisição documentado (closing statement da compra, melhorias) — é ele que define o ganho real nos dois países.
- Antes de assinar o contrato de venda, avalie se o seu cenário comporta o Form 8288-B — o pedido precisa entrar até a data do fechamento.
- Providencie o ITIN (Form W-7), se ainda não tiver — sem número fiscal, nem o 8288-B nem o crédito andam.
- Guarde a cópia B do Form 8288-A carimbada e toda a documentação do fechamento.
- Coordene o Form 1040-NR e o GCAP/IRPF no mesmo planejamento, para que o imposto americano comprovado seja aproveitado no Brasil.
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Conteúdo educacional — não constitui consultoria, recomendação ou parecer. Não substitui a consulta ao profissional licenciado adequado ao seu caso (contador, advogado, corretor; nos EUA, CPA/EA) antes de agir. Exemplos são ilustrativos, não orientação personalizada. Verifique a legislação e as alíquotas vigentes.
